Ein Vermieter darf bei einer Mieterhöhung die Spanne zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach oben voll ausnutzen. Die Anwendung kommt auch dann zur Geltung, wenn die Vergleichsmiete von einem Sachverständigen ermittelt wurde.

Im verhandelten Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatte der Vermieter vom Mieter die Zustimmung der Mieterhöhung von 3,33€/m² auf 3,83 €/m” verlangt. Als Begründung dienten ihm drei Vergleichswohnungen.

Der Mieter verweigerte die Zustimmung, darauf verklagte der Vermieter den Mieter auf Zustimmung. Ein Sachverständiger, der im Prozess zu Rate gezogen wurde, ermittelte die ortsübliche Vergleichsmiete von 3,35 Euro bis 3,59 Euro pro Quadratmeter.

Der Bundesgerichtshof musste entscheiden, wie weit der Vermieter die Miete anhand des Sachverständigengutachtens erhöhen darf.

Laut dem BGH darf der Vermieter die ermittelte Spanne bis zur Obergrenze voll ausnutzen. Die gilt auch, wenn kein Mietspiegel existiert. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es nicht auf einen punktgenauen Wert an, sondern um eine Spanne.

Bei der zulässigen Mieterhöhung, ist weder der Mittelwert noch der untere Wert der Spanne maßgebend, sondern der obere Wert der Spannung. Im vorliegendem Fall, ist die Mieterhöhung bis 3,59 €/m² daher gerechtfertigt.

Hier gilt aber auch die Kappungsgrenze (maximal 20 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren).

(BGH, VIII ZR 30/09)

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