Eigentümerwechsel: Mietrecht bleibt bestehen

Bei einem Eigentümer- und Vermieterwechsel gilt immer der Grundsatz, dass der Kauf die Miete nicht bricht. Das bedeutet, dass auch die bestehenden Mietverträge unverändert bleiben.

Wenn ein Eigentümer- und Vermieterwechsel auftritt, sei es aufgrund eines Haus- oder Wohnungsverkaufs, einer Zwangsversteigerung oder durch den Tod des Vermieters, bleibt das bisherige Mietrecht bestehen. Das bedeutet, bestehende Mietverträge werden durch den Eigentümer- und Vermieterwechsel nicht berührt.
Der neue Vermieter tritt Kraft Gesetz anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Demzufolge muss auch kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, Vertragsänderungen zu unterzeichnen.
Wer als neuer Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto verlangt, muss seine Berechtigung nachweisen. Entweder durch ein Grundbuchauszug (Haus- oder Wohnungskauf), durch einen Zuschlagsbeschluss (Zwangsversteigerung) oder durch den Erbschein (Erbfall). Solange dieser Nachweis nicht vorliegt, muss die Miete auf das bisherige Konto gezahlt werden.
Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Das bedeutet, er muss sich an die bestehenden Kündigungsrechte halten. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung besteht allerdings eine Ausnahme. Hier kann der neue Vermieter mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen, muss aber einen Kündigungsgrund vorweisen, wie zum Beispiel Eigenbedarf.
Genauso wie der bisherige Mieter kann der neue Vermieter die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, unter Beachtung der Kappungsgrenze, erhöhen.
Der neue Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung erstellen. Er muss die Kosten der laufenden Abrechnungsperiode abrechnen und alle Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigen, folglich auch die, die vor dem Eigentümerwechsel gezahlt wurden. Anders nur für Abrechnungsperioden, die vor dem Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen waren.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der neue Mieter zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Dabei ist es egal, ob er die Kaution tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat oder er dem Verkäufer gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat. Im Fall, dass der neue Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen kann, hat der Mieter das Recht, sich an den Verkäufer – den früheren Vermieter – zu wenden. Der Mieter hat dann Anspruch darauf, dass der alte Vermieter die Kaution an den neuen Eigentümer auszahlt.