Ist die Mietraumfläche bei einem Formularmietvertrag angegeben, ist hierunter im Zweifel die Wohnfläche zu verstehen und nicht die Grundfläche.

Im verhandelten Fall, hatte ein Mieter eine Dachgeschosswohnung gemietet. Die Mietraumfläche wurde im Formularmietvertrag mit ca. 61,5 m² angegeben. Die angegebene Fläche entspricht der Grundfläche der Wohnung. Da die Wohnung Dachschrägen hat, beträgt die Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) und dessen §§ 42-44 nur ca. 54,27 m².

Der Mieter wollte die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückbekommen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste darüber entscheiden, was unter dem Begriff Mietraumfläche zu verstehen ist.

Der BGH entschied, dass man unter Mietraumfläche nicht unbedingt Grundfläche verstehen kann.

Der Begriff Mietraumfläche ist kein allgemeiner und eindeutiger Begriff im Sprachgebrauch. So kann ein normaler Mieter nicht unbedingt unter dem Begriff die Grundfläche verstehen. Es ist denkbar, dass ein Mieter darunter die Wohnfläche versteht. Und bei einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen ist die Wohnfläche kleiner.

Da der Begriff Mietraumfläche unterschiedlich ausgelegt werden kann, ist für die Mieter die günstigere Auslegung anzuwenden, weil der Mieter die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete verlangt und die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als die Grundfläche, ist es für den Mieter günstiger unter dem Begriff Mietraumfläche die Wohnfläche zu verstehen, anstatt Grundfläche.

Das Verfahren nach dem Prinzip, was ist günstiger für den Mieter, anzuwenden liegt daran, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt. Bei solchen Verträgen sind bei der Auslegung, die Grundsätze für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) anzuwenden. AGB´s sind nämlich so auszulegen, dass sie einen objektiven Inhalt und typischen Sinn ergeben, so dass sie von den Vertragspartnern verstanden werden können.

(BGH, VIII ZR 244/08, Urteil v. 21.10.2009)

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